DPE et location : le calendrier 2025, 2028, 2034 qui pousse les bailleurs à rénover

Quel est le calendrier en vigueur ?

Le mécanisme passe par la notion de logement décent, définie par la loi de 1989 sur les rapports locatifs. Depuis la loi Climat et Résilience, un niveau minimal de performance énergétique fait partie de ces critères, et ce niveau monte par paliers. Un logement qui ne l'atteint pas ne peut plus être mis en location à partir de l'échéance.

Date	Niveau minimal exigé (métropole)	Logements qui deviennent non décents
1er janvier 2023	Moins de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an	Les G les plus énergivores
1er janvier 2025	Classe F minimum	Tous les G
1er janvier 2028	Classe E minimum	Les F
1er janvier 2034	Classe D minimum	Les E

S'y ajoute le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, un bailleur ne peut plus augmenter le loyer d'un logement classé F ou G pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits après cette date : ni hausse entre deux locataires, ni indexation annuelle, ni réévaluation au renouvellement. La hausse redevient possible une fois le logement passé au moins en E, attesté par un nouveau DPE. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés.

Les baux en cours sont-ils concernés tout de suite ?

Non, et c'est un point que beaucoup de propriétaires ignorent. Pour un bail en cours, le critère de décence énergétique ne s'applique qu'au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, en général tous les trois ans en location vide. Un bailleur dont le bail d'un T2 classé F sera reconduit en mars 2027 ne sera donc concerné qu'à la reconduction suivante, en mars 2030. Pour une nouvelle location, en revanche, le critère s'applique dès l'échéance : à partir du 1er janvier 2028, un F ne peut plus être proposé à un nouveau locataire.

Le locataire dispose de recours. Il peut demander la mise en conformité à l'amiable, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer. Le bailleur ne peut pas donner congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. En copropriété, le juge ne peut pas imposer de travaux si le copropriétaire prouve qu'il a fait voter des résolutions en assemblée générale et réalisé ce qui dépendait de lui dans ses parties privatives.

Le DPE 2026 a-t-il changé la donne ?

Oui, pour les logements chauffés à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Le gouvernement estime qu'environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire, sans travaux, et aucun logement ne voit son étiquette baisser. Les DPE réalisés avant 2026 restent valables, et le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation mise à jour sur l'observatoire DPE de l'ADEME à partir du numéro de son diagnostic.

Pour l'artisan, la conséquence est simple : avant de chiffrer un bouquet de travaux pour un appartement en convecteurs électriques à Bordeaux ou à Talence, il faut demander au propriétaire de vérifier son étiquette recalculée. Certains F sont devenus E, ce qui repousse l'échéance à 2034 sans changer le besoin de travaux à moyen terme.

Le projet de loi Relance logement va-t-il repousser l'échéance ?

Pas en l'état du droit. Le projet de loi Relance logement, présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, a été adopté par le Sénat le 8 juillet et son examen en commission à l'Assemblée nationale a commencé les 16 et 17 septembre 2026, en procédure accélérée. À ce jour, il n'est ni voté définitivement ni promulgué.

Dans la version du Sénat, un bailleur pourrait continuer à louer un logement F ou G s'il s'engage dans un contrat de travaux signé avant le 1er janvier 2030. Le logement serait alors présumé conforme pendant trois ans au plus pour une maison et cinq ans pour un appartement en copropriété. Le texte prévoit aussi des dispenses en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, de coût disproportionné ou de refus administratif. Le contenu peut encore bouger à l'Assemblée, où le gouvernement n'a pas de majorité absolue.

Pour les entreprises, la lecture est claire : si le texte passe, il conditionne le sursis à la signature d'un contrat de travaux. La demande de chantiers ne disparaît pas, elle se décale et s'organise autour de devis signés et de plannings engagés.

Que proposer à un propriétaire bailleur, étape par étape ?

1. Récupérer le DPE et sa mise à jour 2026. Le numéro du diagnostic suffit pour télécharger l'attestation recalculée sur le site de l'ADEME.
2. Vérifier la date du bail. Date de signature, de renouvellement ou de reconduction : c'est elle qui fixe l'échéance réelle pour un logement occupé.
3. Orienter vers un conseil neutre. L'ADIL 33 propose aux bailleurs de logements E, F ou G des visites-conseils sur place et des ateliers sur les obligations et les financements. Sur la métropole, le conseiller France Rénov' de Bordeaux Métropole (05 57 20 70 20) et le service Louer clé en main (05 56 99 98 98) complètent ce conseil.
4. Monter le plan de financement. Un bailleur peut prétendre à MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur s'il s'engage à louer en résidence principale pendant six ans : 30 000 € HT de travaux retenus pour deux classes gagnées, 40 000 € HT pour trois classes ou plus, avec un taux qui dépend de ses revenus. Il faut au moins deux gestes d'isolation, un rendez-vous France Rénov' obligatoire et un Accompagnateur Rénov'. Le parcours par geste ne finance plus que les pompes à chaleur et les réseaux de chaleur depuis le 1er septembre 2026 ; l'isolation seule passe par la prime CEE et l'éco-PTZ.
5. Chiffrer un bouquet cohérent. Pour passer de F à D, un isolant des combles seul suffit rarement. L'audit énergétique indique l'ordre des travaux : enveloppe d'abord, puis chauffage et ventilation.
6. Planifier en fonction du bail. Les travaux lourds se calent idéalement entre deux locataires. Un logement occupé suppose un accord avec le locataire sur les dates et les nuisances.

Exemple girondin : un T3 classé F à Bègles

Un propriétaire loue depuis 2024 un T3 de 1965 classé F, chauffé au gaz. Le bail sera reconduit tacitement en 2027 : pour ce locataire, l'échéance pratique tombe à la reconduction de 2030, mais il ne pourra pas relouer le logement à un nouveau locataire après le 1er janvier 2028 sans travaux. Son loyer est gelé depuis 2022. Le plombier-chauffagiste et l'isoleur qui travaillent ensemble peuvent lui proposer un audit, puis un bouquet isolation des murs par l'intérieur, menuiseries et pompe à chaleur, à faire au départ du locataire. En copropriété, il faudra aussi vérifier ce que l'assemblée générale a voté sur les parties communes, car les murs et la toiture en dépendent.

Le gisement en chiffres

Selon les chiffres cités par la presse immobilière au printemps 2026, environ 453 000 logements classés G et 693 000 logements F étaient concernés dans le parc locatif privé, soit près de 1,15 million de logements à traiter d'ici 2028. Le gouvernement estimait que 650 000 à 700 000 logements pourraient être maintenus ou remis sur le marché d'ici 2028 grâce à son projet de loi. Une partie de ces logements sera vendue plutôt que rénovée, mais ceux qui restent en location devront passer par des travaux, avec ou sans sursis.

Questions fréquentes

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